近日，武汉某媒体上刊出一则“房地产项目合作投资开发洽谈会”广告，称某房地产开发公司现有一项目需2000万资金，有意合伙者最低投资20万，即可占公司项目股份0.25%股权，获项目占股分配利润15万，一年内可收回全部投资和利润回报。

      20万就能过把开发商瘾?3月29日下午，记者前往该公司一探究竟。

　　万事俱备?

      这家房地产开发公司位于南京路金宝大厦，每周六下午举行合作投资开发洽谈会。据现场一位谢姓老总介绍，该投资项目位于广水市，总建筑面积12万方，含11层的小高层和多层花园洋房。去年9月26日，公司以6040万元竞得该地块。按照规划，5月10日前项目将正式动工。

      谢总表示，目前广水市仅有两家外地房地产企业进入，所开发项目的销售均价分别为1880元/m2和1550/ m2元。鉴于广水缺乏有档次的住宅，公司着手对该项目的规划设计进行调整，“调整后的均价约为2200元～2600元/m2，预测利润将达8000万～1亿元。”

      “今天的交流会上，很多都是内部员工，不少人对这个项目的认识并不清楚，你们是‘拿着金饭碗讨饭’”，对于现场的近二十位员工，谢总现身说法。这样的洽谈会缘何要公司内部员工参与?谢总最后表了态，“资金现在有缺口，先在内部消化，能补齐就补齐”，大有“肥水不流外人田”之意。

      1日上午11时，记者就该项目拿地一事向广水市国土资源局求证，一位不愿透露姓名的工作人员证实，该公司去年确实以6040万元的价格拿下该地块。

　　肥水何来?

      按照广告中的说法，该项目已投入资金4000万元，还需2000万元合伙开发。这2000万元占公司项目股权的25%，合伙者可获项目占股分配利润1500万元。

      如此高额回报从哪里来?现场一位高姓老总作了解答。他首先算了一笔账：按12万方、6040万元计算，该项目土地成本仅为503元/m2，规费、绿化、管网等费用，每平米再摊上200元，最后多层成本约为1400元/m2，小高层约为1700元/m2。

      高总表示，按现在市场的保守估计，该楼盘的均价将不会低于2200元/m2，保守利润8000万元以上，每平米稳赚500元。

      “公司可将这个项目的房产以半价抵给合伙人，一年内回购股份。一年以上的利润保证在3%，每个月分配利润”，对于投资者的保障，高总如此介绍。

      在整个解答过程中，高总一再强调“项目本身不缺钱”，而是“还有一块地等着要钱”。他认为，以现有资金，两年只能做一个项目，采用合伙集资方式，两年可以开发三四个项目，做成“民间地产航母”。

      “下个月土地证就会发下来，如果一下拿不出2000万、200万，20万和50万的合伙人我们也欢迎”，高总表示。

      将未动工的虚拟房产抵给合伙人，这样的投资是否存在风险?该公司一夏姓工作人员解释，公司现有光谷中心花园4层楼的房产，也可将这些房产抵押给合伙人，保障合伙人的投资利益。

合伙开发?

      3月21日，SOHO中国总裁潘石屹在接受《上海证券报》采访时称，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生骤变反应，并进入前所未有的融资艰难期。

      面向社会集资2000万元，难道这家房地产企业已提前开辟融资新渠道?

      事实上，这家成立于去年7月的房地产公司，此前一直以合作方式参与地产项目的开发。据高总介绍，该公司曾注资3000万，合作开发近期曝光率最高的光谷中心花园，在荆州、鄂州、蔡甸、咸宁等地都有合作开发项目。“我们公司一直采用合伙开发的模式，公司现有管理人员，很多都是以前的项目合伙人。我们也拥有一些固定的合伙人，他们会跟随公司所开发项目持续投资，最后收获丰厚回报。”高总说。

　　融资新渠道?

      “80%～90%中小企业的融资渠道来源于银行，公开以这种形式融资的很少见”，一位开发商表示。他认为，在银根紧缩和销售回款压力下，部分中小地产企业资金链紧张，不排除以非常方式融资。

      无独有偶，这种融资方式曾吸引了一位开发商。该开发商在接受采访时表示，他在几个月前就看到了这则广告。今年开发贷款额度减少15%，在银行贷款走不通的情况下，中小企业以这种吸引小股东合作的方式也不为怪。他认为，对于手中有地没钱的中小企业，只要各方面条件好，相信会找到合作伙伴。不过，由于各种原因，这位开发商最终并没入伙。

      这则广告已在媒体上刊发几个月，交流会每周如期举行，是否意味着这种融资新渠道已得到市场认可?记者无从考证。

      现场工作人员介绍，这样的交流会将长期办下去，公司大门将一直向“有意合伙者”开放。值得一提的是，当日下午的交流会一结束，包括内部员工在内的二十余位听众迅速离开，仅有一位老者索要了工作人员的联系方式。