卖家明折暗降　买家不为所动

　　　近一年多来，广州楼价好像坐上了“直升机”，价格日新月异，到了七八月份，房价更是以每平方米上千元的速度上涨，尤其是9月，市中心六区更大涨了2000多元/m2。十一前夕的房贷新政，终于给高位运行的广州楼市一记当头棒喝。楼市“海鲜价”一去不复返了，取而代之的是铺天盖地的促销活动，“送一成首付，再送10年利息增值额”、“额外9.7折”、“特选单位9.5折”……有读者向记者表示，国庆前是很少收到此类促销短信的，但现在有时一天就收到十几条。开发商是不是真的卖不动楼了呢？

　　　促销活动到底对楼市成交的促进作用有多大？目前全市楼盘的销售人气如何？上周双休日，《家天下》记者全体出动，通过在各区楼盘现场的采访，我们发现，尽管各个楼盘都在搞活动，做促销，但几乎每家开发商都很讳言“降价”二字。销售状况总的来说比国庆前冷清很多，楼盘里看的人还不少，但真正出手买的人则是凤毛麟角。

　　　看来，观望还在继续着，买卖博弈暂时未分胜败，开发商还要做好耐心等待的思想准备。

　　回调只是进两步退一步

　　新盘：谨慎调低开盘价

　　　以往新盘即将开盘前两三个月，开发商就会对买家和媒体透露楼盘大概的销售价位，但随着市场一路高涨，新盘的价位也随行就市，水涨船高。有的楼盘开始储客时的报价与正式开盘时的单价，甚至相差几千元甚至一倍以上。

　　　但最近，情况却发生了逆转——新盘的开盘价多数表现为“高价储客、低价开盘”，开发商定价越来越谨慎。

　　　原芳村某新盘国庆期间给买家的报价是12000元/m2，但到上周正式开盘时价格已降为8000~10000元/m2；上周开盘的金沙洲某新盘，国庆期间报价为12000元/m2以上，到开盘时价格在10000元/m2左右，部分单位甚至低至7000~8000多元/m2，因此首批近300套货量甫一推出即被抢购一空。可见，目前市场观望气氛浓厚，买家的买房热情受挫，发展商为推动销售已主动回调价格，定价越来越谨慎。看来只要楼价便宜点，买家还是相当受落的。

　　旧盘：优惠幅度过千元

　　　开发商定价一向惯用“低开高走”策略，开盘价通常比较优惠一点，开盘后价钱就会“芝麻开花——节节高”。所以，现在相对于新盘来说，旧盘是比较尴尬的。因为各个楼盘都在做促销，都有不同程度的折扣，楼价可能比几个月前要便宜。由于“买涨不买跌”心理的作用，买家就会更加犹豫和观望。

　　　从记者了解到的情况来看，如果把促销优惠算进去，现在不少在售楼盘至少都有1000元/m2的回调，整体回调幅度则在2000元/m2左右，力度大的可达3000~4000元/m2甚至更多。但大多数楼盘的销售场面依然比较冷清，很多开发商表示：“现在来买楼的人实在是少得可怜。”但也有很多开发商乐观地表示，现在只是小幅调整，观望期总会结束的。还有人认为，目前银行放贷收紧，影响了很多人置业，到了明年，这种情况会有所好转。所以，大部分开发商都认为：明年春节前后楼市会有所回暖。

　　　有业内人士表示，今年八九月的楼价处于“疯涨”状态，有一定的“泡沫”成分存在，现在楼市可以说是“进了两步退回一步”，只是把八九月的非理性上涨部分回调一下，显示楼价正逐步向理性回归。

　　区域：市区强势郊区冷清

　　　从区域分析，中心城区，尤其是越秀、荔湾等老城区楼盘的表现还算过得去，但一些市郊区域则比较清淡了。

　　　越秀区是表现最为强势的，因为地处市中心，又有教育配套做强力支撑，楼盘总是不愁卖的；荔湾区也不错，在售楼盘大多在原芳村区，价格上有优势，加上靠近市中心区，又拥有地铁优势，吸引了不少首次置业者前去看盘。

　　　天河和海珠属于“中等层次”。天河楼盘的价格基本上是按兵不动或者小幅调整，近期开盘的楼盘由于定价比较理性，销售成绩相对理想，而大部分楼盘还处于观望阶段，成交量也没有明显起色。海珠也有类似情况，大部分楼盘都有促销优惠活动，而新开盘则是延续优惠政策，没有降价，也没有“低开高走”。

　　　市郊的不少楼盘则都遭遇了“寒流”，很多9月份卖得不错的楼盘签约速度都明显下降，原先一周能签10多套的项目，最近一周仅能签两三套。某楼盘甚至出现了价格大幅回落超过4000元/m2的“大跳水”，价格支撑力令人担忧。