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为什么中国的房价高得这么离谱，却迟迟不能下跌，甚至象上海这样本来以为已经进入熊市的地方似乎死灰复燃，回光返照了呢？
其实不管是楼市，还是股市，最根本的决定因素还是房子或是股票有没有投资价值，它们的市盈率是多少，年收益率高出存款利率多少，如果能明显高出贷款利率，是比较有投资价值的，相反，就是没有投资价值的，没有投资价值的，必然会下跌。但是，在短期来看，对房价和股价起决定作用的，主要是市场投资者的心理预期。就比如股市，当2005年跌到1000点的时候，既好又便宜的股票到处都是，可是证券公司出现排队开户的情形了吗？反而是众多证券公司推出上门开户的服务，求爷爷告奶奶地拉客户。这个时候股票非常有投资价值，可是反而没有人要，因为预期股市还要下跌。我当时虽然满仓，却也不敢借钱买入。现在的股市几乎没有价值被低估的股票，面临大跌，却有人奋勇冲锋。房价也是一样的，当年房价低迷的时候，上海推出买超过17万元/套的房子办理上海户口，买房可以退个人所得税，即使这样，房子还是过了较长时间才开始上涨，那时候的成交量也是极低的。现在嘛，就不用说了，房子出租的年回报率普遍不如银行定期存款，价格近三倍于当年，反而有大量的人以为上海的房子永远不跌。
因为人们的心理导致人们会有非常莫名其妙的行为，所以一种离谱的，不管是过高，还是过低的价格，都有可能持续较长时间。
这里讲一个比较有趣的事情，可以适度解释目前房价泡沫为何长期不破。
美国历史上有个非常有名的大骗局，就是曾经骗了数百万人（可能有上千万人）的加迪夫巨人事件。具体的人名和地名和数据忘了。就个人，比如叫A吧，有一次听牧师的布道，提到世界上曾有巨人，他不相信，和牧师争论起来。后来就买了块地，秘密地用石头制造了一个巨人像，比较逼真，连毛孔都有，造好后埋在这块地下。过了半年（做大事的人，就是有这种耐心。没有耐心的人，在股市或是楼市里，是不大可能买到便宜的品种的，也不大可能卖个好价钱），他故意让人在这里打井，于是一个“巨人化石”就出土了，牧师首先出动，因为找到了证明圣经中巨人存在的证据，就认定这是巨人化石，很多人来围观，A就每人收五毛钱。名气越来越大，有记者来采访，有生物学家也来看，不少生物学家信誓旦旦地说这就是巨人化石。A每次都是引用别人的话说，比如某某人说这是巨人化石，从来不说自己认为是巨人化石，这样事后没有人能起诉他诈骗。有人提出要收购它，有人说这是个骗局，要起诉他，总之，这个石像的名气越来越大，A就搞全国巡游展览，收的参观费越来越多。最后终于有个记者，化大量时间把这个事情弄了个水落石出。那么这个事情就真相大白了，这根本就不是什么巨人化石。这时，最有趣的事情发生了，当A以为这个事情要结束了的时候，恰恰真相大白了，反而这个石像的名气更大了，全国各地的人蜂拥而来，要看看让人上当的到底是什么东西，又让A和他的合伙人多赚了50万美元。
看看，荒唐的事情真相大白后，反而更加荒唐。
一个泡沫是否要破灭，是比较容易预测的。但何时破灭，是几乎不可能预测的。就因为人们的心理的狂热可能持续很久。象著名的荷兰郁金香泡沫，是从1634年持续到1673年。从1966年到1988年，美国股市只涨了一倍，而日本却涨了17倍。（后来美国90年代股市是大牛市，而日本股市从1990的近40000点跌到1992年8月的14309点，后来好象曾跌到7000多点）彼得林奇数次研究了日本股市，实在发现不了日本股市的投资价值，可它就是涨，涨得很厉害，涨得无数人眉开眼笑。并不是彼得林奇笨，而是日本股市的参与者头脑发昏。再比如当年日本的房价，1990年，日本国土面积只是美国的1/25，但日本地产评估值却是美国的5倍。这一年，日本高尔夫球场地总价值是5000亿美元，是澳大利亚所有上市公司价值总和的2倍。日本人有理由的：日本人多地少，日元升值，土地不可再生，土地稀缺。
其实并不是只能从人们的心理上去解释为何房价泡沫久涨不破，也可能从事实来进行解释。就是生产周期。上世纪80年代中国曾发生过君子兰泡沫，曾经从100元/株涨到20万元/株（相当于当时大学毕业生300年的薪水）。马俊仁就曾种君子兰而赚了不少钱，并在泡沫破灭前及时抛出。之所以泡沫涨得这么多，时间比较久，是因为君子兰的生长周期是好几年，供应量的增长需要时间，而需求的增长就可以在一夜之间发生。还有前几年在我老家发生的一种叫橡贝的药材的泡沫，价格最从低的几毛钱，涨到近100元/斤，近100倍，持续好几年，也是因为它的生长比较慢，一粒一年只能长为两粒，而不象小麦一颗一年可以长成几十颗。房子的生长周期就是很长的，拿地、施工、销售结束，可能要两三年，所以本来供求平衡的，因为需求的突然大涨，供给就跟不上，于是更加推动了上涨。
对于目前中国的房价，我的基本判断是要下跌一半。当然全国各地，具体到每一个楼盘，是不一样的。我也问过很多人他们对这个问题的判断，凡是有经济学或是财务背景的人，几乎没有人认为房价不会下跌的。当然我也问过不少从事这个行业的记者、编辑、中介人员，还是其他人士，有做律师的，有公务员，有做IT的，不过没有去问妓女，遗憾的是，隔行如隔山，术业有专攻。不管一个人在他的行业内做得有多出色，在其他方面基本就是门外汉。我根本不关心人们是如何判断的，最关心的人们判断的依据，那此以为目前房价合理或是仍要上涨的人，几乎没有让我信服的依据。
房价不可能在短期（比如一年）内暴跌，只会在长达数年的时候内漫漫长跌。
以下是15个国家房地产市场在20世纪30年中经历的29次泡沫破灭后下跌的日期、持续时间和幅度：
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国家 |
日期 |
下跌比率（%） |
持续时间（年） |
月平均下跌率（%） |
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澳大利亚 |
1974-1978 |
16.1 |
4.75 |
0.2825 |
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1981-1986 |
35.1 |
5 |
0.585 |
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比利时 |
1979-1984 |
32.7 |
5 |
0.5333 |
|
加拿大 |
1981-1983 |
15.5 |
2.25 |
0.5741 |
|
1989-1991 |
15.2 |
2.5 |
0.5067 |
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丹麦 |
1973-1974 |
13.7 |
1 |
1.1417 |
|
1979-1982 |
35.5 |
3.75 |
0.7889 |
|
1976-1990 |
31.1 |
4.75 |
0.5456 |
|
芬兰 |
1974-1979 |
27 |
5 |
0.45 |
|
1989-1993 |
50.5 |
4 |
1.0521 |
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德国 |
1973-1977 |
26.2 |
4 |
0.4094 |
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1992- |
28.2 |
10 |
0.2350 |
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爱尔兰 |
1979-1986 |
26.2 |
6.75 <
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我要卖房