一、开发中存在三个主要问题

    第一个问题是规模问题。从对众多社区商业发展情况研究来看，社区商业规模偏大是主要问题之一。尽可能的增加商业面积开发规模无疑可增加销售利润，但社区商业面积开发同样离不了市场供需这个规律。商业面积开发是供应，而商业面积经营使用是需求。由于社区人群消费力是有限的，有限的消费力对商业发展的支持也就有限，结果是商业对面积使用的需求也是有限的。所以规模不加控制的开发，过剩的商业面积就会常时间难以消化而闲置。

    第二个问题是布局问题。很多开发商认为社区商业开发简单，忽视了社区商业开发的一些特殊专业性的要求。其中一个问题是在商业规划布局时，对商业经营开放性的尊重不够、没有处理好商业与住宅的“动”“静”关系。由于开发前期对社区商业特点及业态经营需求研究不到位，建完之后的商业常常不能充分满足商家使用功能，同时也造成了商家的经营与居民日常的生活之间矛盾，对经营者和消费者都产生了不利的影响。另外，受餐饮、休闲娱乐业态不得在住宅底商和社区内规定限制，社区商业在规划布局上应考虑到未来社区商业业态的定位。

    第三个问题是建筑结构问题。其社区商业结构问题主要是剪力墙落地。这个问题直接影响大部分商业业态的使用。由于社区商业多为住宅底商形式，底层在结构上往往与上层的住宅相同，这就造成了商业在经营使用上的困难。商业使用对建筑结构的要求一般是格局方正、规整，立柱间距8米以上为好，层高、面宽和进深根据业态不同也有不同要求。所以，由于很多社区底商与楼上住宅结构相同，结果造成了招商困难。

    另外，社区商业面积销售也是影响商业发展的问题之一，但由于目前国内开发商实力和专业性有限，商业面积最终销售方式较为普遍，所以此问题不作个别强调。

    其实，以上几个难题处理起来并不算难，开发时可能要牺牲一点局部利益，但对商业整体发展是积极的。

二、发展面临两难

    由于社区商业在开发过程中存在以上几个主要问题，造成的结果是后期招商难和统一经营管理难。其实，社区人群消费力虽然有限但较稳定。那些能够满足社区居民基本需求的便利店、生鲜超市、美容美发、餐饮和一些专卖专业店等，在社区里都能得到很好的发展。但是，前面所讲的几个问题使社区商业发展面临招商难。还有，商业面积销售到了投资者手里，统一经营管理也就谈不上了。尽管社区商业对统一经营管理的要求并不像大型集中商业，如购物中心那样高，但有良好的统一经营管理无疑会给社区商业发展插上翅膀。其实，社区商业开发是有成功经验可寻的。

    苏州引自新加坡模式的“社区邻里中心”就很值得人们去研究。“邻里中心”的模式较为成熟，研究起来也较容易，这里不再分析。其中心理念是商业面积不销售并统一经营管理。

    邻里中心开发是根据本区域社区居民数量计算消费力后进行开发，在社区适当位置集中开发，也就没有上面提到的三个问题。在邻里中心里边，居民所需要的各类商业非常齐全，基本上一业一店，没有了一个业态业种多家店竞争的情况，商家效益自然也都不错。

    招商难和统一经营管理难影响了社区商业良好的发展。

三、租金是一个瓶颈

    近期，制约社区商业发展的一个瓶颈是租金问题。这一点可能并不为大家所重视。由于社区商业面积最终卖给了投资者，而投资者希望尽早收回投资，所以租金定价普遍较高。由于高租金加大了经营的压力，使商家进驻经营变得犹豫。

    对一个新商业而言，往往需要几年的市场培养期，在这个阶段商业应是低租金培养市场。即使有些商家承受了较高租金进驻经营，但关门走人的风险也较大。一但这些商家关门歇业，后来者则更望而却步。还有，即便有些产权在开发商手里，也同样由于开发商的高期望值，给商家定出了一个较难接受的租金价格，也会造成社区商业建完后招不到商的情况。