六环路、立汤路、京承高速、京昌高速、顺沙路、地铁、轻轨……

    交通干线围结成一张四通八达的交通路网，奥北区正成为京城通达性最好的楼市板块。以此为象征的规划长期性和前瞻性，让置业者看到了奥运会后这一区域的可持续发展。

    以去年10月开通的立汤路天通苑段为例，开通后对交通效率的巨大提升已颇具说服力。此外，正在建设的地铁5号线和10号线建成后，实际就完成了奥北区域与城市中心互融一体的彻底转变，城市中心北移的预言遂成现实。

中轴别墅区成别墅“带头大哥”

    2006年1-12月，亚奥京北别墅区累计销售别墅1543套，销售面积488460.23平方米，销售面积与销售套数都位居各别墅板块之首。销售金额占北京整个别墅市场销售总额的52%；独栋别墅市场销售金额总计62亿元左右，其中亚北区独栋别墅销售金额32亿元，占北京独栋别墅市场总体份额的51%。

    5年前，奥北别墅区项目仅有20余个，辐射区域则凤毛麟角；5年后，奥北则已和顺义中央别墅区、西山别墅区成三足鼎立之势。云集于此的别墅项目激增至几十个。

    截止目前为止，奥北别墅区的供应量占据京城总量的二分之一强，从各个方面，均超越顺义中央别墅区，成为京城别墅“带头大哥”。

    投放量的集中扩大，更使得区域内资源的有效整合成为可能，别墅的产品品质及性价比亦同时提升。同时，奥北地区的客户容量扩大，明显对构建奥北这一以居住为主的新别墅中心有着深远的推动作用。

    除了规模上的“大”，更重要的是，极端优势的地貌特征和人文积淀，成为奥北小汤山一线别墅之所以成为“带头大哥”的深层次原因。
 
    仅以水系优势为例，除了独特的温泉资源，奥北区从五环路向北被三道水系环抱，清河，温榆河，京密引水渠使得整个区域的水流量位于北京前列。优越的地理位置使得奥北成为别墅开发商的兵家必争之地。比如在立汤路沿线的20公里的范围内，就有纳帕溪谷、壹千栋、复地元墅、温哥华森林、玫瑰园、麦卡伦地、顺驰林溪等新老别墅项目近30个，一个高档别墅居住区已俨然成形。

产品升级力撑头把交椅

    稳坐头把交椅的奥北小汤山一线中轴别墅区，也没有辜负自己“带头大哥”的市场地位，区域内各别墅名盘、大盘，正在用各种形式的产品升级，领京城楼市别墅发展风气之先。

    在中原关于2007北京别墅发展的趋势预测里提到，性价比高、交通方便、安静舒适、小独栋别墅仍是市场的主流需求；房地产市场的竞争升级，导致别墅产品升级，在功能和实用上要求更加完美；总体来看，别墅产品向精细化、个性化、生活化、静谧化发展；

    以中轴别墅区成熟名盘纳帕溪谷为例，其四期产品“廊院”并没有躺在过去的荣耀之上，而是进行了相当大的人性化改进，在各个方面均实现了产品的升级。

    据开发商介绍，纳帕溪谷四期产品“廊院”独栋别墅去年开盘以来，再次掀起独栋别墅的创新热潮，持续热销更促动了金秋的别墅市场。风格隽秀，庭院灵动，面积适中的廊院别墅，以西班牙式、安达露西亚式、加州海岸式三种建筑风格，再一次提升了独栋别墅的性价比。

    具体来说，廊院别墅，最大的创新有两个：一个是增加室外空间功能，另一个是室内空间的创新组合。创新的源头还是人居需要，一切从居住者出发，为居住者服务。

    廊院别墅从规划上，实现了人车分流，动静分区，在入户路径上分“两步走”。前庭院是步入专区，举步上阶，闲庭信步，没有嘈杂的车流搅动。车辆从后院入库，丝毫不影响前庭院。前庭院真正成了“私家庭院”，后院也真正成了“另辟蹊径”。这样设计的最大好处，就是让每个家庭成员在自己家中的体验，更便捷、更私密、更安静。

“空间时代”带来别墅第三次革命

    北京的别墅产品从九十年代初至今，经过十多年的发展，可以归纳为四个时代：

    第一代：功能时代，由集合住宅转向独立式住宅。仅在形式上满足了别墅的功能性指标和符号特征，比如最早出现的顺义中央别墅区产品。

    第二代：资源时代，逃离城市，寻找稀缺。讲求有山有水大庭院大绿地。这个时代造成了土地的极大浪费，后期对资源的经营维护难度和成本极大，导致难以为业主提供优质服务，并且仅有少数别墅能够拥有资源，同时为拥有这种稀缺资源，人们只能远离城市，接受野外生活，比如讲究大湖景、大庭院的碧水庄园。

    第三代：空间时代。不断增长的大批精英阶层步入别墅置业者行列，并成为北京别墅市场的主力军。对于这些置业经验丰富的业主来说，别墅的户型空间的舒适合理；离市不离城的完善交通和生活配套；优美的自然资源；未来的保值增值空间都是必不可少的要素。

    这其中，对空间的品位，成为这些业主的核心需求。于是，北京别墅市场目前进入了第三代：别墅空间主义时代。空间设计符合中国人的生活形态以及对产品的完美与精细永无止境的追求，成为开发商的新的使命。

    据纳帕溪谷开发商介绍，顾名思义，廊院里最特别的是“廊”的存在。廊院别墅的“廊”与国内传统印象中的小桥回廊不同，它是房屋外立面的一种变化，室外长廊的设计，感觉是外立面的“扩张”。廊，是介于室内外中间的一个“缓冲带”，延伸室内空间，软化室外空间。室内外通过“廊”贯穿起来，丰富的光影流动和场景变化，让长廊区域有了家居功能厅的性能。

    室内空间功能，是决定居住的享受性与舒适度的重要指标。廊院别墅的户内一层，均以面积宽大的起居厅为空间支撑区域。其次，客卧、观景、厨卫、餐储、会客、娱乐等功能空间均围绕起居厅设置。这样的设计，完全是根据人体行为科学的规律，力争达成科学的家居流动线路及提高空间使用率。

    每个户型的二楼，都设计了主卧活动区和公共活动区。主卧活动区补充了主卧的功能，这里不再是简单的睡眠区域，而是在睡眠的边缘，给主人增加休闲、对话、沟通、赏析、减压等功能，让主卧与主人更亲密。公共活动区，不但增加情趣，减小攀爬，而且大大增加了家庭成员之间沟通的几率，让别墅生活减少“大而疏散”的弊端，增加“融合亲密”机会。廊院别墅在二层室内空间上，预设了多种活动机能。主人可以改造空间使用性质，按照自己喜欢的空间功能，创造适合自己的生活方式。

    不仅在室内，而且在室外空间，纳帕溪谷也通过丰富的变化和精心的设计，增添了更多的趣味性。

    廊院别墅书写了“户间距”的新篇章，两户前庭院之间的正对视距离，平均超过25米宽，中间还有绿树重绕的长廊式专属步行公园“景街”相隔。户与户之间不但有超远的对视距离，而且还让私密空间与半私密空间实现了柔软过渡。这是国际上最新的设计手法，这条2000平方米的景街，种植了超过50种植物，包括银杏、合欢、德国燕尾等等，高低错落，井然(井然博客,井然新闻,井然说吧)有致。

    通过人车分流，这条步行道采取了下沉式坡景设计。院子内、外形成的高低差异，增强了院落内的私密性。总之，院落不再是平面围合的景观，立体化坡景院落的设计，让独栋别墅更显得姿态万方，韵味独特。

    室内、室外的空间变化，堪称别墅的第三次产品革命。而引领这股风潮的纳帕溪谷四期，在秉承了成熟名盘的一贯优秀表现之后，再次用行动表明了其领风气之先的创新勇气。也许，正是因为这样的勇气，让中轴别墅区在劲敌环伺的北京别墅市场底气十足。