2005年5月，一幢建筑面积达3000平方米的特大型别墅亮相于南京江北楼市。该别墅叫价5000万元，自称南京的“别墅王”，这幢苏州园林风格的“别墅王”看起来更像是一个旅游景点。2006年12月，1200万起售的钟山高尔夫面市，面积从335~650平方米不等，业界一片哗然，如此高端的产品在南京有市场吗？南京有多少这样的千万别墅？都有谁在买？

    南京千万别墅在哪？

    南京能承受起千万别墅吗？仅仅半年之后，千万别墅在南京已经不足为奇，天价别墅社区、天价单体别墅层出不穷，别墅价格也不断出现新高，上亿元的超级别墅也将在今年出现。如果说2006年是南京千万别墅的元年，2007年将是南京顶级别墅的亮相年。

    与上海、杭州相比，南京顶级物业起步较晚，但顶级豪宅的消费者是跨区域的，南京顶级豪宅竞争来自于长三角地区，而这些顶级别墅都分布在哪呢？

    据了解，钟山高尔夫别墅目前价格在1300万元至3100万元，是南京唯一整体过千万元的大独幢别墅区。钟山国际高尔夫置业有限公司相关人士表示，他们在一期别墅区中将有一套面积2600平方米的独立别墅正在封顶，独立设计、独立施工，连装修售价肯定超过1亿元。帝豪花园目前销售价格在700万元至1000万元，是老牌顶级别墅，南京老外聚集区，至今保持着最高的别墅出租价格。钟山美庐目前售价400万至5000万元，地处紫金山下，国粹级别墅社区。

    上面这些高价的别墅是一些千万别墅社区，而南京还分布着一些千万级的单体别墅。

    如巴厘·原墅有一套售价1680万元的一号别墅；金泉·泰来苑有一套独幢别墅售价1500万元；养龙山庄有一套1300万元的两进四合院；复地朗香800平方米的独幢售价12000万元；山河水的临水独幢售价1000万元。

    凭什么卖这么贵？

    除了大面积的别墅总价高外，这些千万别墅的价格优势究竟在哪？是别墅的稀缺性吗？

    2006年下半年以来，独幢别墅项目在南京楼市风起云涌，山河水、巴厘·原墅、世外边城、钟山国际高尔夫等多个独幢别墅项目先后高调亮相，江宁江北等地的不少别墅项目也都更改了规划，弃联排、双拼，摩拳擦掌准备到独幢市场分一杯羹。而近两年来，南京别墅市场上中西风格相互交融，现在既有北美、西班牙、意大利等西式别墅，同时也有以天井院、苏州园林式等中式别墅，同时还派生出了很多非主流又有个性的风格，精彩纷呈。

    山河水和巴厘·原墅不但有森林和山景，而且家家户户都有温泉，世外边城周边有群山环绕和3300亩的湖水，而钟山国际高尔夫的业主可以在自家的阳台上看高尔夫球场的比赛，是南京唯一整体过千万元的大独幢别墅区，跻身华东地区顶级豪宅行列，在南京保持多项顶级纪录。

    亚东建发集团打造巴厘·原墅时，连砖都是从巴厘岛运过来的；南京顶级千万别墅群钟山国际高尔夫，其样板房的装修成本约1万元/平方米，其中美克美家的一个进口橱柜售价30万元，物业公司高力国际物业的管理用房就是一个价值1500多万元的单体别墅。

    另外，金泉泰来苑的建筑风格是苏州园林建筑，是住宅中的传统形态，但南京楼市仅有一家苏州园林式别墅。养龙山庄以中国皇家建筑规制为蓝本的全版复原，以“传承极致技艺”为理想，以“典藏建筑精品”为目的，用心营建中国皇家建筑精品。复地朗香依山就势展开的别墅群落，40余米地势落差，汲取普罗旺斯的艺术灵感，打造现代半山豪宅。山河水是纯独幢北美坡地别墅，“CIHAF2006年度中国别墅国际大奖”获得者，是2006年南京别墅市场关注度最高的别墅项目。

    本地富豪是购房主力

    每平方米2万元的售价、每套过千万元的总价也令人瞠目。

    普通市民30万元的住房梦在这里还不够买一个洗手间，花过数百万元的首付款，每月还要负债6至10万元而且一背就是10年。记者以新街口每套100平方米、每平方米一万元的房价算了算，一幢3000万元的别墅竟可换新街口的30套房。

    据钟山国际高尔夫人士介绍，钟山国际高尔夫是目前南京乃至华东地区唯一的市区高尔夫纯独幢别墅项目。起售价1200万元/幢使其傲立南京豪宅之巅，目前售出最贵的一幢价格高达2888万元。钟山高尔夫别墅的客户中有名流人士，高尔夫俱乐部也有欧美、日本、韩国的会员，客户一是南京本地的实力派私企老板，二是国内豪客，三是海外商人。其中以本地富豪为绝对主力，但也并非人们想象当中的知名度很高的顶尖富豪。那些上榜的富豪，已有相当的知名度，他们很少再追求这些显示富裕的产品。

    另外，由于装修成本及保持项目的特殊性，钟山高尔夫有严格的预约机制，每位客户必须经预约、付定金后凭客户预约卡才能看房。据了解，看房定金分200万元、300万元和400万元三个等级。

    来自外地的客户，则投资行为稍重一些。就以比较成熟的南京第一代别墅的代表帝豪花园为例，1996年开盘时单价还不到1万元；2004年4月，帝豪花园有7幢别墅整体打包拍卖，成交单价为1.29万元；一年后的2005年4月，又有两轮13幢别墅拍卖，最终成交单价1.76万元，而且先后两次的成交价直线增长了36%。目前，帝豪花园别墅的市场月租金约为2万~4.1万/幢，最高月租金近50万元。

    仅有自然资源还不够

    “顶级别墅是塔尖上的塔尖，除了关注自然景观，还有一定的文化环境，还要有一定的配套。作为顶级别墅来讲要先投入后产出。先把配套做出来，顶级别墅和别墅本身的区别就是受环境的影响。”钟山高尔夫置业有关人士表示。

    东南大学建筑与房地产研究所所长李启明认为，从人群来讲别墅销售供应的比例不会超过10%，基本上在5%的水平。独幢的可能更少，而顶级别墅消费人群就是千分之一的人群。因此，自然资源和人文资源结合起来的别墅比较有可能成为顶级别墅。另外，顶尖别墅要有资源的稀缺性，要拥有核心的资源。

    顶级别墅是要有个性化的，肯定是不同的人对顶尖别墅的要求不一样。顶级别墅每一幢都不一样，而且作为作品要有艺术性，而不是作为很普通的商品来做。而如果没有很好的自然资源，但是有非常非常高的顶尖科技，科技含量非常非常高，也算是顶级别墅。顶级别墅仅仅是有自然资源是非常不够的。很多公司打造的时候自然资源加上高尔夫，自然资源加上运动，自然资源加上温泉，自然资源加上酒店，仅仅以自然资源来打造顶级别墅还是比较困难的，需要一定的资源配套进行结合。

    “很多顶级别墅的介绍，给人感官享受的东西比较多，看见山水啊，能够洗温泉啊，但是精神层面上的享受相对比较少一些。如果都以自然景观作为强有力的依托，在城市里面自然景观的资源很少，谁可以享受，用完了以后怎么办？”李启明表示。因此，要做到创造历史，留下历史。