“五一”前夕，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组公开了《2007年一季度宏观经济形势分析》，提出宏观调控重点应调整过剩流动性的流向，即由“房地产业”转向“产业升级部门及社会事业发展部门”。为让过剩资金从房地产业流出，报告开出了“六味重药”：一是发展政策上改变房地产偏好，放弃支柱产业提法，还房地产业本原，即民生性产业；二是对房地产发展采取适度抑制的宏观政策；三是尽快征收物业税，对房地产商征收暴利税或空置税；四是提高居民住房转让所得税率；五是取消期房销售制度，改为现房销售制度；六是对居民购买第二套以上住房采取抑制性的金融政策。

　　那么，中国楼市真得该“吃”报告开出的这些“药”吗？

　　是药三分毒，药品虽然可以用来治疗疾病，但不良反应也是其固有的属性，有时毒副作用甚至大过治疗作用。因此，“用药”之前，有必要权衡一下利弊，同时，还得考虑一下“药品”之间是否有不良的“配伍反应”。

　　既然将房地产业定位于“民生性产业”，那么对那些“民生性住房”，难道也要一刀切地采取抑制政策？至于“期房销售”还是“现房销售”，这本属市场的事，信息对称问题才是政府要解决的。

　　“希望不等于结果，理想不等于现实”，楼市一旦全部“服下”报告开列的“六味药”，过剩资金必定争先恐后地逃出。过剩资金从楼市逃出之后，确保其流入“产业升级部门及社会事业发展部门”的有效政策措施又在哪里？另外，我国金融系统能承受得起过剩资金从楼市一下子大规模地撤出吗？

　　我国楼市过剩资金的主体是“投机资金”，这一点报告其实也注意到了，报告还特别提到了人民币升值预期上升是导致虚假出口的新因素。为何出现虚假出口？虚假出口除了意在骗取出口退税之外，最大原因就是海外热钱借道经常项目进入我国房地产、股票领域，以图获取人民币升值与资产价格上升的双重收益。

　　全国人大代表、银监会纪委书记胡怀邦曾指出，2002年人民币升值压力产生以来，热钱通过多种方式流入我国房地产市场和股市，1997年到2004年，我国净出口从404.2亿美元下降到320.9亿美元，7年间实际年均下降3.2%。然而从2004年到2006年，净出口却从320.9亿美元猛增到1774.7亿美元，2年期间净出口年增长率超过了135%。但从2003年到2006年外来直接投资金额看，从535.1亿美元增加到694.7亿美元，并没有发生明显增长。这说明我国从2003年以来的出口含有大量虚假成分，同时可能已成境外热钱进入我国的主要途径之一。

　　今年3月末，国家外汇储备余额为12020亿美元，同比增长37.36%。1至3月国家外汇储备增加1357亿美元，同比多增795亿美元。3月份外汇储备增加447亿美元，同比多增233亿美元。今年一季度外储增加额已经接近去年全年的55%。据估算，一季度进入的海外游资可能高达734亿美元。为购买外汇资产，央行不得不投放大量的基础货币。在流动性泛滥下，3月末，购房贷款余额2.41万亿元，比年初增加1424亿元，同比增长19.9%，增速同比加快3.7个百分点；其中，个人购房贷款余额2.40万亿元，比年初增加1471亿元，同比增长20.3%。

　　2月份，央行行长周小川表示，央行鼓励大家讨论房地产和股市有没有过热，讨论有助于大家辨明是非、防范风险；5月6日，在瑞士巴塞尔国际清算银行(BIS)央行行长会议期间，他又表达了对中国资产价格过快上升的担忧。5月11日，证监会就“加强投资者教育，防范市场风险”发出了通知。

　　央行和证监会为何要警示风险？因为海内外游资绝不是“乖乖小宝宝”，投机性资金的本性是嗜血的，当年日本、东南亚股市和楼市泡沫就是在境外游资的大进大出中膨胀和破灭的。

　　风险与收益对称。除官商勾结的黑色暴利外，房地产企业绝大多数的暴利对应的是潜在的巨大风险。上世纪90年代初期，海南楼市泡沫破灭后，5000多家开发企业幸存下来的不到10%。

　　当前，房地产的形势远较海南、北海当年复杂和严重，其中最大的威胁来自海外游资。去年渣打银行有研究报告指出，2006年上半年撤离中国的热钱达240亿美元，这至少说明游资的流动相当隐敝和迅速。

　　治病得讲究一个轻重缓急。房地产企业从“暴利”到“巨亏”，目前可以说已仅剩一步之遥，这一步最可能发生在投机资金从“大进”转向“大出”之时，此时让楼市吃暴利税等“药”，恐怕已不合时宜。楼市现在急需吃的“重药”是“切断海外热钱流入及拉高出货的能力”。

　　经验表明，对流通环节课以重税能达到有效抑制楼市投机的目的。“提高居民住房转让所得税率”之“药”，应该说是对路的，只是在操作性和精确度上尚欠一点“火候”。首先，税收的转嫁依靠税收部门的执行力是阻止不了的，这只能靠差异化的税收政策。其次，所得税率对投机的打击还不够准和狠，如果所得税征收施行“3年以内转手的征100%，3年以上6年以内征50%，6年以上免征”，其效果将会好得多。

　　如果让楼市服这样的“药”，一方面对楼市真实性需求没有多大影响，另一方面，那些投机性资金还敢继续进来吗？已经进来的还能全身而退吗？