如今的商业地产已经起着相当大的变化，进入2003年以来，整个中国的商业进入了第二个发展阶段。在第一轮的商业发展时期，主要是在90年代，主要的特征是一种投资建设性的、拉动性的，在这一个阶段当中，我们主要做了这样几件事情：

　　第一，城市的改造，对城区的商业设施进行了大规模的改造。

　　第二，招商引资，扩大对外开放，引进了大量的外资商业进入。从而创新了上海商业的发展形态。

　　第三，我们把主要的目标放在便民、利民的社区商业上。这一轮商业我们基本上完成了商业对城市改造的贡献。也就是说完成了

    使城市繁荣、繁华这样一个形象的提升。因为也使商业这样一个产业成为城市商业的一个亮丽的橱窗。我们在完成了第一次商业发展以后，所带来的直接的效益，我们在改革开放之前，人均商业面积不足0.5平方米，到现在我们实际上已经超过了人均商业面积4平方米。这几年间实际上扩大了很多，在商业实施结构得到很大调整，人们有了一个相当宽松舒适的环境的时候，实际上也带来了商业设施的新发展。从现在来看整个商业从03年开始，已经开始向新一轮发展阶段迈进，新一轮商业发展主题特征是什么呢？我可以说这样的几句：国际化、时尚化、特色化和人性化，这四个方向发展。

　　我们可以这么说，在前一轮商业发展，我们是一种外延式的发展，那么在这一轮的商业发展，恰恰是内涵式的发展。要求商业突破单一的零售的功能更加来符合满足现代人多元消费需求。因此整个商业设施无论在布局还是在结构当中，就会产生一个很大的变化。这几年特别是从90年代中期以来，我们商业地产也经历了发展的三个阶段。也就是说，有供方市场向需方市场转变，眼下又有需方市场向供方市场转化。我们经历了这样的三个阶段。

　　今天商业地产已经到了一个需要重新盘整，更为细分化的阶段。商业地产的竞争也开始。我们讲在几年前，商业只要一出来，马上就会有人要，马上就要开店。那么今天呢？我们在调研当中也发现，很多商业地产已经越来越成为一种过量的资源，而在有一些地区商业地区是越来越紧缺，价格越来越高，在有一些地区商业地产显得越来越下，这说明现在的商业地产整个的商业设施已经到了一个在分化，在盘整在重新洗牌的过程。

　　过去我们不管，我们造房子，造一个高层下面总是开店，开什么店我不知道。因为在那个时候只要把房子造出来总会这样，但是今天就不一样了。很多城市的中心商圈，最近我走了一下，包括黄浦区也好，卢湾区也好，都在开始规划，他们从文化的方向来进行商业规划。过去没有讲到文化，今天早上我在卢湾区，包括整个淮海路商业设施的风貌如何来保持同步的问题。他们认为商业设施的建筑风貌，商业的品牌以及商圈所特定的历史，还有这一区域特定的消费人群构成了特定的商业文化。为今后一个阶段，商业的竞争，是商业文化的竞争，而不再是我们过去讲在粗放式发展的时候，我们讲所谓的错位竞争，是品牌的错位、价格的错位、年龄段的错位。实际上在实际的操作过程中，往往很难操作，也是很难来实施的。就是可操作性不强。商店和商店之间都做不到这一点，何况商圈和商圈之间，那么今天人们悟出一个道理，实际上真正的商业、商圈之间的竞争，实际上商圈所在这一个地区特定的商业文化所带来的竞争。现在各个地方都在开始商业重新的规划和布局，比如说黄浦区也在建设中，卢湾区也在建设中。南京西路也在进行中，为什么要进行调整？从中心城区来讲，其实这些地方商圈需要发展，如何在有限的空间当中创造出最大化的经济价值，是现在政府所思考的并为之忧心的问题。

　　党的十六届六中全会已经很明确了，未来几年国家的经济发展模式要以向流通主导型发展。经济增长方式的转变，也要有粗放式向精细化转化。发展力须替代过去投资拉动性的经济模式。同时更加明确了所谓拉动内需，这个内需不在是投资拉动过程当中所产生的对钢材、对水泥的需求，不是这个需求。而是中端的老百姓的需求，我们过去实际上是误导了、扭曲了这个内需。所以过去的这种拉动内需，往往造成投资过热，因为他们是对钢材、水泥的内需而不是中端的消费需求。现在就要发展的是中端需求，要拉动这块内需。所以在这种情况下面，就给我们上海这座城市商业最为发达之一的城市，带来了一个极大的挑战。

　　现在我们商业实际上在过去几年当中一直保持的比较好，当然整个大背景我们商业这一块在国民经济中的贡献率正在逐渐的递减，面对这样一种中央提出的要求和上海发展本身的需要，怎么办？中心城区在考虑。我发现所有的领导都表现出严重的焦虑，怎么在我这么密集的，已经饱和的状态下继续保持可持续发展，继续保持商业的可持续发展。网格化、块状形的发展，我们过去讲只是一个地块，但是黄浦区定义为要从北京路一直到金陵东路，从西藏路到外滩，中间的开发连接起来，形成这一个区域当中商业商务产业形态。眼下就面临了调整的问题，在这个主路当中，我们也提出了一些看法，不一定大家就能接受，因为有很多历史的原因。实际上当初在选择步行街的时候，你已经做出了决定，就是说搞大众化、中低端的商业。步行街是满足于旅游者，这个定位实际上你今天说我要引进国际商务，实际上是不可能的。哪一家国际商务公司会跑到步行街上。所以这些都要有极大的调整。城隍庙就是步行街，但是要调整，要把高附加值的商业填充进去，你引进的是质量，存量也要尽量的去开发。

    现在面临的问题，自主开发要房地产支持，怎么来开发？既可以开发成以国家荷兰街、法国街，或者是男人街、女人街，或者是艺术品街等等。这些东西怎么去做，做这样的一条街把这个网格化就做出来。我们政府肯定会支持的，比如说今天卢湾区也提出这样一个问题，要在有限的空间当中创造出可持续发展的新的空间出来。对有些地方我们说只能够做过社区商业，实际上这一轮的盘整，什么房子都飙升，今天上海的房产不是在下跌，该涨的还涨还跌的还跌，跌到它原来的模型。这个是市场规律，今天我们实际上这一个东西已经向商业、地产业，商业、地产业也发生的重新发展，该升就升该跌也要跌，不是什么地方都可以打造区域商业中心。另外很多新型的商业业态也正在蕴育之中，和现在商务集中的地方，现在有一种业态就出现了，商务型会所式的商业业态，所以说现在的商业实际上朝着越来越细分化的方向。由于时间的关系就讲这些。