李小姐在广州从事物流行业多年，年收入16万元左右，现在存款约12万元，无其他风险投资。具备理财意识的她已拥有三套物业，一套位于珠江新城，80平方米63万元，房产证出证时间在5年内；另外两套房均在海珠区，是以一次性付款方式投资的一房单位，出房产证已够五年。海珠区这两套房现出租，购入价25万元、50平方米的一套单位，月租1000元/月，另外一套购入价20万元、40平方米的单位，现租800元/月。

      李小姐想将其中两套物业卖掉进行新的投资——购买商铺，但心里没什么把握，她想知道应怎样处理这几套物业以及怎样的理财计划才适合她。

    理财专家认为，首先应计算出租两套房的年回报率：

　　目前两套出租房的年回报率：[（1000元/月+800元/月）×12月÷（250000元+200000元）]×100%=4.8%

　　理财专家认为，这两套房4.8%的回报率相对较低。考虑到商铺出租租金较高，而且未来升值空间较大。李小姐考虑投资商铺的想法是可取的，可将其中两套物业出售，凑足首期款，以按揭贷款方式购买商铺，再出租，以租养供。

　　第二步，在三套房中选择要出售的物业。

　　珠江新城物业出房产证未满五年，如果此房出售的话，须交营业税及个人所得税合计630000元×6.5%=40950元。出售成本高，利润空间缩减，不划算，再加上珠江新城的楼价仍有上涨的预期，因此建议继续持有。

　　而海珠区的两套房，出房产证已满五年，交易时需交纳的税费较少，加上出租的回报率不高，因而可考虑将海珠区两套房出售。

　　第三步，计算商铺的年回报率

　　将海珠区两套房出售，初步估算可得收入250000元+200000元=450000元，加上现有存款120000元，合计570000元。

　　李小姐可考虑购买900000元左右的小区铺，面积45平方米，以500000元作首期款，贷款400000元，贷款期限10年，每月供款40×116.68(每万元每月供款额)=4667.2元。

　　将该商铺出租，预计可得租金收入每月6000元，可以实现以租养供。目前此类小区铺在海珠区或白云区的新建小区都可以找到。

　　预计年回报率6000元/月×12月÷900000元×100%=8%。