在房地产领域也一样，真有那些你怎么也想不到的、又据说是真实的奇事。最近的一桩奇事是，一幢位于美国底特律市特拉维斯大街8111号的双层独栋别墅，由于前主人还不起贷款，被放贷银行收回并以1美元的价格“甩卖”，而在美国大城市中买一斤大白菜也要花1.375美元左右。

      根据媒体的报道，这幢别墅之所以贱价到简直就是“白给”，除了次贷危机的大环境外，最主要的原因是房子所在区域治安很混乱，当这座二层楼房子空置的时候，成了小偷和流浪汉的乐园，房子里每一样值钱的东西都已经被盗走。

      1斤白菜可以买下1幢独栋别墅？如此不可思议的“超低价”还是让我们不能确认这是不是一个发生在大洋彼岸的“俯卧撑”，它也可能只是一个有些不合时宜的“愚人节”新闻。

      然而，即使是一个“愚人节”新闻，它依然有值得我们去思索的地方：房地产的价值到底是由哪些因素构成，一处具体的房产到底能值上多少钱，再说得直接一点，怎么样的房子真的会让人讨厌到“顶多只值1美元”、“白给也不要”的地步？

      目前，国内常规的房地产评估标准中，住宅价格的影响因素主要有建筑结构、类型、等级、装修、设施与设备、质量、朝向、楼层、地段、环境、住宅楼的公用面积数、交易时间、交易情况。

      对照1美元别墅的甩卖事件，这样的评估标准看来并不科学，因为它基本上还只是对房子的物理状态进行估值，根本难以解释为什么两年前值65000美元的房子现在只值1美元。

      这样的评估标准，就像许多开发商愿意用的成本定价法一样，说到底是单方面的一厢情愿，并不显然会得到市场的认同。

      就跟人的需求是分层次的一样，作为人的居住和活动场所的房子所拥有的价值也应该是分层次的。

      奥尔德弗(C.P.Alderfer)在马斯洛需求理论的基础上提出，人的需求分为生存的需求(Existence)，包括心理与安全的需求； 相互关系和谐的需求(Relatedness)，包括有意义的社会人际关系；成长的需求(Growth)，包括人类潜能的发展、自尊和自我实现。

      套用到房产上，房产首先满足了人的生存需求的一部分，即居住的基本功能，任何一处房产即使它有多破多简陋，即使它被小偷偷走了所有值钱的东西， 它当然还是一个避风躲雨的地方。任何一处房子，它都不会单独的存在，它位于城市的某一部分，它属于一个街区，而居住在某个街区某个楼盘正好是业主身份的一种象征，房产的第二种价值就是它能暗示房东的社会地位、邻里关系、子女接受教育的优劣程度等等。而接下来，房子的投资与升值功能，似乎可以理解为一种“成长的需求”。

      可以假设，那栋1美元的别墅的社会暗示价值已经是一个巨大的“负数”，但它的居住价值多少还是一个“正数”，而且，最后买下它的那个人肯定把它的投资潜力也看做是一个“正数”，那个“1美元”正是这三个数字的“和”。

      这个公式似乎还可以解释曾经在国内热闹过、据说在国外部分地方还是很热闹的“买卖月球土地”。当年，国内共有34人向 “月球大使馆” 购买了49英亩月球土地，总金额为1.4万余元。分析月球土地，其居住价值在那些“业主”的有生之年基本上是“零”，而买了月球土地可能会被人骂疯子，说明月球土地的社会暗示价值恰恰是一个巨大的“负数”，倒是拥有一块月球土地满足了“业主”某一时刻的“黄粱美梦”多少还算是一个“正数”。这三个数字的和也就是月球土地在当年的价格：单价每英亩(折合6亩)298元。

      看来，房产价值的构成主要还不是地段与建筑形态，而是它给业主带来的社会形象暗示功能，和它对业主“成长的需求”的满足程度。