市场经历了去年火热的上涨期，今年却其趋之下，各媒体都沸沸扬扬谈论着“中国房地产拐点论”，在这个论点下，现在很多人都一叶障目了，觉得什么样的房子都会打折降价，其实别墅和豪宅是不能搁在里面的，当然假豪宅例外。

      豪宅和别墅项目对抗市场变化的潜力和普通住宅是完全不一样的，普通住宅随着政策一调整，两限房、经济适用房一出来，价格就会出现波动，因为低档的普通住宅和两限房在价格上有重合的部分，所以很多人目前会持观望的态度。但是高档住宅在品质和价格上与普通住宅有很大的差异，再加上高档住宅的供应量有限，所以市区内的高档住宅以及别墅价格不会跌。

      2008年国务院发布通知继续叫停别墅用地，像北京肯定是严格执行别墅不批的政策了，市场上在售的别墅会越来越稀缺，别墅的价格会怎么变?1997年后香港房地产市场经历了暴跌的动荡，可是香港的豪宅不仅坚挺，而且豪宅价格攀升至1997年的4倍。香港的房地产市场和内地无疑有相似之处，这也说明高档住宅的抗跌性和保值功能要远远好于普通住宅。而且，一个不容忽视的事实是，从1996年到2008年的12年间，中国的高端住宅市场价格非常稳定。

      从政策层面来说，虽然政府为了保障广大民众的基本居住权，出台了相应的政策限制豪宅，但是这些政策本身并不是为了彻底摧毁高端住宅市场。目前，宏观调控的重心还是在于解决中低收入者的居住问题，短期之内对高端豪宅市场的影响仍然是有限的。在资产普遍增值的背景下，豪宅因为政策打压造成供应稀缺，将有很大的增值可能。

      业内人士都知道，高端物业市场的平稳表现起源于过去几年国家对低密度住宅的严格控制，以及70/90政策对大套型房屋的限制，使得高端物业在两个重要产品类型的供应上严重萎缩。“由于高端物业的资源特性，从长远来看，豪宅物业的供应跟不上需求，当供需关系变得尖锐的时候，豪宅便具有很强的议价能力。”针对深圳高端物业市场的表现，此前深圳中原深港研究中心发布报告认为，政策环境严格限制豪宅物业的开发，从而使豪宅融资难、获得用地难，使豪宅供应成为稀缺。与过去几年不同，起于2007年底的该轮宏观调控，更多的效果是作用在普通商品房市场上。“普通商品房市场由于需求面较大，且总价偏小，更有利于投机性资金的进出，而对金融闸门的严控，尤其是针对第二套房贷之后的限制性政策，更多地是针对普通商品房市场出现的泡沫现象。”而除去政策和市场供需层面的影响之外，决定高端物业的价值更多体现在其所拥有的稀缺资源之上。

      支撑起豪宅的第一要素是稀缺资源。所谓的稀缺资源，明确地说，仅有天然的土地而已。土地本身算不上稀缺，但依附于土地的各类属性却稀缺可贵。占据城市中心的绝佳地段，或为厚重历史人文建筑群所包围，这都是不可复制的稀缺资源。

      除去资源之奢，离不开的自然还有建筑之奢。虽说建筑某种程度上仅是土地的附庸，但绝佳的风景毕竟只是精神食粮，核心的地段只是提供舒适生活的可能，而人们的生活方式，却时时刻刻离不开产品的制肘。一个完善的产品，就是要让生活其间的人尽可能地舒适自由。豪宅，便是要尽可能地满足人类一切想到或者没有想到的生活需要。

      而正是高端物业所具备的上述属性，当整体经济发生波动之时，它们在市场上的表现往往不同于其他物业产品，或者换句话说，这根本就是两个市场。

      对开发商来说，因为别墅产品定位是极少数的小众高端客户。而此类客户早已历经数次置业，而且他们极为理性和挑剔，其身份的构成及对居住的诉求也千差万别。有的极为低调内敛，苛求品质，追求的是一种隐秘与安全;有的平和淡泊，追求的是一份居住的田园化与宁静;有的张扬财富与尊贵，惟恐不为人所知身份的显要。

      但无论哪类客户，他们都有一个共同点，那就是由于身在商海，掌控大量的私有财富，商人眼光的敏锐更加侧重于投资回报。这不仅反映在其生意中，在其社会生活的方方面面也或多或少地存在一种投资的因素。

      虽然这不见得等同于一般意义上的炒房概念，甚至并不期许高端住宅的未来升值而转手租售，但也在很大程度上把其选定的居所理解为软性投资，比如“睦邻投资效应”。

      可以想象，动辄一套数大几百万甚至水千万的别墅社区，它将身价数亿乃至数十亿的富豪们聚集在一起，那是一种何等景象。

      每个业主也都可以把邻居看作是一个潜在的客户或合作伙伴，这种功利性的需求尤其表现在不断攀缘向上的高成长性富裕新贵阶层。

      所以，从这个角度而言，高端别墅已经完全迥别于纯居住意义了。基于此，三令五申的别墅禁令从某种程度上助长了这类产品的稀缺性与投资性。那么，从现实来看，占地面积较大的独栋别墅应该是最具长线投资价值的产品了。